De logistieke vastgoedsector is de afgelopen jaren een prominente rol in het commerciële web gaan spelen. Door recente ontwikkelingen zijn er een aantal belangrijke trends waar bedrijven in e-commerce rekening mee moeten houden de komende periode.

De vastgoedsector is flink in beweging. Een van de aanjagers daarvoor was de coronapandemie, die ervoor zorgde dat e-commerce in een stroomversnelling terechtkwam. Online winkelen en boodschappen doen is inmiddels gemeengoed, waarbij ook same-day delivery belangrijker is geworden. Om aan deze toenemende vraag te voldoen steeg het aantal dark stores en micro fulfilment-centra en zijn er ook steeds meer warehouses nodig.

Nu de fysieke winkels weer geruime tijd open zijn en consumenten teruggekeerd in de winkelstraten, lijkt de e-commercemarkt iets af te koelen en terug te keren naar normale groei. Zo gaf PostNL een winstwaarschuwing af omdat de volumegroei in de pakkettenmarkt trager verloopt dan eerder werd voorzien en verwacht DPD Group dat het pakketvolume in 2022 zelfs zal krimpen. Deze ontwikkeling onderstreept de weer toenemende bevoorradingsbehoefte van fysieke winkels.

Er zijn door deze ontwikkelingen een aantal duidelijke trends zichtbaar die ook volgend jaar waarschijnlijk een belangrijke rol kunnen spelen in de logistieke sector.

Hogere voorraden leiden tot uitpuilende warehouses

Een van de belangrijkste trends is dat bedrijven de afgelopen periode meer goederen inkochten. Voorheen hielden bedrijven relatief weinig voorraad aan, omdat dit simpelweg niet nodig was dankzij de goed gestructureerde toeleveringsketens. De problemen in de toeleveringsketens die ontstonden door de coronapandemie en vervolgens de oorlog in Oekraïne, hebben hierin een kentering teweeggebracht. Bedrijven wilden vertragingen voor zijn en vulden de afgelopen periode massaal hun voorraden aan.

Inmiddels is daar ook de stijgende inflatie bijgekomen, waardoor bedrijven ook de komende periode grote voorraden willen aanleggen omdat diezelfde goederen over een paar maanden naar verwachting duurder zijn. Het gevolg is dat warehouses van bedrijven uitpuilen, zo blijkt onder meer uit een rondgang van het Financieele Dagblad. Volgens vastgoedadviseur Savills daalde de leegstand van logistieke ruimte in Nederland in het tweede kwartaal tot 2,6%: het laagste niveau ooit.

Stikstofproblematiek zorgt voor capaciteitsproblemen

Om dit tekort aan opslagruimte op te vangen kijken bedrijven naar de mogelijkheden om nieuwe magazijnen neer te zetten, maar dat is nog niet zo eenvoudig. Zo drukt de stikstofproblematiek in Nederland een zware stempel op de vastgoedsector. Door meer strenge wet- en regelgeving wordt het bouwen van onder andere nieuwe magazijnen duurder en ingewikkelder.

Vooralsnog lijkt er geen snelle oplossing te zijn om de stikstof te reduceren, waardoor een bouwstop dreigt. Samen met de oplopende inflatie is de verwachting daarom dat de huren van commercieel vastgoed de komende jaren gaan stijgen en daarmee de vraag naar bestaande warehouses verder groeit.

Lage werkloosheid zorgt voor stijgende personeelskosten

Een andere trend is dat de werkloosheid in de Benelux op een laagterecord staat, waardoor het voor bedrijven en zeker warehouses moeilijker is om geschikt personeel te vinden en hen vast te houden. Daarnaast zullen door een forse verhoging van het minimumloon en de huidige inflatie de lonen voor deze werknemers naar verwachting met 10-20% stijgen en daarmee op de resultaten drukken. Bedrijven die niet in deze loonsverhoging meegaan riskeren dat personeel ontevreden wordt en gaat staken of zelfs vertrekt, wat leidt tot een negatief imago.

Toename automatisering

Het gevolg van al deze ontwikkelingen is dat bedrijven steeds vaker hun business case tegen het licht houden en investeringen opnieuw doorberekenen. Dat komt ook doordat de bouwkosten snel zijn gestegen en de kapitaalrentes omhoog zijn gegaan. We verwachten daarom dat bedrijven vooral in bestaande panden gaan kijken naar mogelijkheden om processen te automatiseren. Op deze manier kunnen ze namelijk de schaarse ruimte beter benutten. Dit is een van de harde waarden om de ROI van warehouse -automatisering te berekenen.

Een van de zachte waarden van het rendement op warehouse-automatisering is een vermindering van het aantal orderfouten, doordat het risico op menselijke fouten zo goed als geëlimineerd wordt. Wij denken dat door het personeelstekort en de oplopende salarissen het voor bedrijven eerder aantrekkelijker wordt om hun warehouse te automatiseren. Op deze manier wordt niet alleen de foutmarge kleiner, maar vergroot dit ook de kans op herhaalaankopen van klanten.

–

Dit artikel is geschreven door Melle van den Berg (Sales Director) in samenwerking met Emerce.